Die SIA d 0165 ist eine Dokumentation des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA), die sich mit der Bestimmung von Flächen in Gebäuden beschäftigt. Insbesondere beschreibt sie die Methode zur Bestimmung der vermietbaren Fläche.
Damit wird sichergestellt, dass die Berechnung der vermietbaren Fläche in der Schweiz nach einheitlichen Standards erfolgt. Dadurch wird eine Vergleichbarkeit der Flächen von verschiedenen Gebäuden ermöglicht und es entsteht eine transparente Grundlage für die Mietpreisberechnung. In der Schweiz gibt es keine rechtsverbindliche Definition, wie eine Wohnung ausgemessen werden muss.
Die nachfolgenden Flächenarten basieren auf die SIA 416 – Flächen und Volumen von Gebäuden.
Definition der vermietbaren Fläche (VMF)
Die vermietbare Fläche ist diejenige Fläche, die für die Vermietung an Dritte zur Verfügung steht.
Als vermietbare Fläche wird die effektiv vermietbare Fläche berücksichtigt. Dazu gehört die
-
- Geschossfläche und
- Aussengeschossfläche.
Es handelt sich dabei um die Nutzfläche der Räume. Hierbei wird zwischen beheizten und unbeheizten Räumen sowie zwischen Räumen mit und ohne Fenster unterschieden. Anschließend werden die Grundflächen mit verschiedenen Faktoren, wie beispielsweise der Nutzungsart oder der Raumhöhe, gewichtet. Die Fläche auf welche Badewannen, Küchenmobiliar und Einbauschränke stehen, werden zur Hauptnutzfläche gezählt.
Differenzierung zwischen der vermietbaren Fläche VMF und der Fläche nach SIA 416
Was nicht zur VMF gezählt wird
In Abzug gebracht werden Flächen, die für gemeinschaftliche Nutzung oder für technische Einrichtungen wie Heizungen oder Aufzüge benötigt werden. Abstellräume, Balkon, Terrassen, Garagen, Kellerräume und Estrich gehören nicht dazu. Auch Flächen mit geringer Raumhöhe unter 1.5m, wie beispielsweise unter Treppen oder Dachschrägen, Flure und Technikräume werden nicht zur vermietbaren Fläche gezählt. Dieser Punkt sollte jedoch zwischen Käufer und Verkäufer klar geregelt werden.
In Abzug gebracht wird die tragende Konstruktionsfläche und folgende allgemeinen Flächen, die vom einem Eigentümer nicht vermietet werden, obwohl diese für das Gebäude unverzichtbar sind:
- allgemeine Nebennutzflächen
- allgemeine Funktionsflächen
- allgemeine Verkehrsflächen
- allgemeine Aussennutzflächen
Folgende Formel kann für die vermietbare Fläche VMF herangezogen werden:
VMF = GF + AGF – KFT – NNF allg. – FF allg. – VF allg. – AGF allg.
Was sind Aussennutzflächen?
Als Aussennutzungsflächen werden Balkon, Terrasse, Loggia, Wintergarten, Aussenstellplatz und Gartenfläche bezeichnet.
Definition der Netto- und Bruttowohnfläche
Das Bundesamt für Wohnungswesen definiert die Netto- und Bruttowohnfläche wie folgt:
Nettowohnfläche
Als Nettowohnfläche wird die Gesamtfläche aller beheizten Raumflächen in einer Wohnung inkl. Abstellraum bezeichnet. Auch Flächen unter Einbauschränken gehören dazu, denn sie werden zu Wohnzwecken genutzt. Dasselbe gilt für Flächen unter WC’s und Lavabos. Je nach Ausbaustandard des Wintergartens kann er zur Wohnfläche gezählt werden, d.h. wenn er ganzjährig bewohnbar und auch beheizbar ist.
Balkon, Terrassen, Garagen, Kellerräume und Dachboden gehören nicht zur Nettowohnfläche.
Bruttowohnfläche
Als Bruttowohnfläche gilt die Nettowohnfläche plus die Aussenwandquerschnitte.
Tipp:
Definiere in einem Plan über farbige Flächen und Legenden sehr genau, wie die einzelnen Flächenangaben zu verstehen sind. Denn Abweichungen im Nachhinein durch Gerichte beurteilen zu lassen, ist meist eine langwierige und kostenintensive Angelegenheit.
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Kennzahlen im Immobilienmanagement
Kennzahlen im Immobilienmanagement d 0165 (LINK)
Inhaltsverzeichnis d 0165 (LINK)
Flächenbaum nach d 0165 der Stadt Zürich (LINK)
